Baufinanzierung
Das müsst ihr beachten!
Wir klären die wichtigsten Voraussetzungen, Möglichkeiten und Risiken in Sachen Baufinanzierung und geben euch hilfreiche Tipps und Tricks mit auf den Weg in eure Traumimmobilie.
Die Voraussetzungen schaffen
- Der Kassensturz
Macht zunächst einen ehrlichen Kassensturz.Wie viel könnt ihr euch leisten? Was ist euch bei eurer Immobilie wichtig? Auf was könnt ihr verzichten? - Sparen lohnt sich!
Denn je mehr ihr angespart habt und als Eigenkapital in die Finanzierung mitbringt, desto besser werden eure Konditionen und desto günstiger wird euer aufzunehmender Kredit. Generell gilt: Je höher die Beleihung, desto teurer das Darlehen. Euer Eigenkapitalanteil, also das Fundament eurer Immobilienfinanzierung, sollte daher bestenfalls bereits zwischen 20 und 30 % der Gesamtkosten decken. Aber: Übernehmt euch nicht finanziell. Wichtig ist, dass ihr nicht eure kompletten Ersparnisse, dafür aber unvorhersehbare Kosten einplant. - Achtung: Nebenkosten
Beachtet, dass ihr nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die anfallenden Nebenkosten bezahlen müsst. Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Notarkosten belaufen sich jeweils auf ca. 1,5 % des Kaufpreises. Zusätzlich fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese ist Ländersache und liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Vergleicht unbedingt die Kreditangebote verschiedener Banken. Beim Vergleich solltet ihr aber nicht auf den Soll- sondern auf den Effektivzins achten. Der Sollzins stellt lediglich die Grundlage für den Kredit dar. Der Effektivzins enthält bereits die anfallenden Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und eignet sich daher besser als Vergleichskriterium. Zu den verschiedenen Kreditangeboten solltet ihr euch außerdem Tilgungspläne erstellen lassen. Diese vergleicht ihr dann hinsichtlich der monatlichen Rate sowie der Restschuld, die nach der Kreditlaufzeit verbleibt.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Das Annuitätendarlehen
Es ist der Klassiker der Baufinanzierung, denn es bietet eine gewisse Planungssicherheit bei gleichzeitiger Flexibilität. Die Kreditlaufzeit (sog. Sollzinsbindung) könnt ihr zwischen 5 und 30 Jahren festlegen. Während dieser Zeit bleiben der vereinbarte Zinssatz und die festgelegte monatliche Rate gleich. Eine der wichtigsten Überlegungen beim Annuitätendarlehen ist die Dauer der Zinsbindung. Ist der aktuelle Zins niedrig, wird jedoch bald steigen, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung (20 Jahre oder länger). So könnt ihr euch die günstigen Zinsen möglichst lange sichern. Bei aktuell hohen Zinsen solltet ihr die Zinsbindung lieber kurz ansetzen. So könnt ihr euch für die Anschlussfinanzierung eventuell niedrigere Zinsen sichern. Generell besteht beim Annuitätendarlehen ein Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung der Restschuld. Habt ihr die Sollzinsbindung beispielsweise auf 10 Jahre festgelegt, bleibt nach diesem Zeitraum eine Darlehenssumme übrig, die ihr zum dann aktuellen Zinssatz weiter finanzieren müsst.
Das Volltilgerdarlehen
Im Vergleich zum Annuitätendarlehen ist das Volltilgerdarlehen durch eine kürzere Kreditlaufzeit insgesamt günstiger. Zudem bleibt keine Restschuld nach der Laufzeit übrig, die weiter finanziert werden muss. Allerdings sorgt das schnellere Abbezahlen des Kredits für eine höhere finanzielle Belastung während der Kreditlaufzeit, da die monatliche Tilgungsrate entsprechend höher liegt. In der aktuellen Niedrigzinsphase könnt ihr euch jedoch langfristig günstige Zinsen sichern, die euch durch die Zinsbindung bis zum Ende der Kreditlaufzeit erhalten bleiben. Auch wenn der Zinssatz in den nächsten Jahren steigt, habt ihr damit kein Zinsänderungsrisiko. Die Zinsbindung sorgt auch für Planungssicherheit, denn eure monatlichen Raten sind für die gesamte Kreditlaufzeit gleich hoch. Sollte der Zins weiter sinken, seid ihr jedoch weniger flexibel und könnt den niedrigeren Zins nicht in Anspruch nehmen.
Alternative Anschlussfinanzierung: Das Forward-Darlehen
Ihr habt einen klassischen Darlehensvertrag (z.B. Annuitätendarlehen) dessen Zinsbindung in den nächsten 6 bis 60 Monaten endet und für die Anschlussfinanzierung möchtet ihr euch die aktuell günstigen Zinsen sichern? Dann könnt ihr ein sogenanntes Forward-Darlehen wählen. Mit dem ihr euch die heutigen Zinsen für die Zukunft sichert (max. 60 Monate vor Ende der Kreditlaufzeit möglich).
Aber: Wenn die Zinsen weiter sinken sollten, seid ihr dennoch an den gesicherten (eventuell höheren) Zinssatz gebunden.
Weitere Tipps & Tricks zur Finanzierung
Habt ihr euch erstmal für ein Finanzierungsmodell entschieden, gibt es weitere wichtige Details wie Förderprogramme und Versicherungen auf die ihr achten solltet.
Vereinbart eine hohe, anfängliche Tilgung
Eure Kreditrate setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. In Zeiten niedriger Zinsen solltet ihr daher eine höhere Tilgung vereinbaren. Damit werdet ihr schneller schuldenfrei.
Sondertilgungen eures Darlehens geben euch die Möglichkeit, außerplanmäßige und zusätzliche Tilgungsleistungen vorzunehmen. Wenn ihr also ein paar Rücklagen gebildet habt, könnt ihr durch Sondertilgungen euren Kredit schneller abbezahlen und so Zinsen sparen.
Aber: Ob ihr die Möglichkeit dazu habt, wird immer vertraglich festgehalten. Achtet also bei der Vertragsunterschrift darauf, dass dieser Punkt berücksichtigt wird.
Fördermittel
Bauherren, Immobilienkäufer und Modernisierer/Sanierer können z. B. KfW-Fördermittel in Anspruch nehmen. Und zwar unabhängig vom Familienstand oder Einkommen. Die einzige Bedingung ist, dass ihr selbst in eure Immobilie einzieht. Seit Januar 2018 können Familien außerdem zusätzlich vom Baukindergeld profitieren. Informiert euch bei euren Bankberatern also unbedingt auch über mögliche Förderungen und inwieweit ihr die Voraussetzungen dafür erfüllt.
Denkt an Versicherungen
Erstens kommt es anders, und zweitens als man denkt. Krankheit, Arbeitslosigkeit oder der Tod eines Familienmitglieds sind nicht nur persönliche Katastrophen – sie können auch zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Damit die Restschuld des Kredits in schweren Zeiten nicht von euch oder euren Liebsten getragen werden muss, gibt es die sogenannte Restschuldversicherung, die für die genannten Fälle abgeschlossen werden kann.
Mit diesen Tipps sollte eurer sorglosen Baufinanzierung nichts mehr im Wege stehen!
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Dieser Artikel ersetzt keine Beratung und hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Mit Hilfe der Beratung durch unsere Partner kann eine optimale Finanzierungslösung gefunden werden. Hier wird eine Analyse der genauen finanziellen Situation vorgenommen und ggf. bestehende besondere Risiken aufgezeigt. Baugeld & Mehr